Carlos Ricardo Mendieta Pineda
Mendieta & Mendieta Abogados S.A.S.
Los contratos de ejecución sucesiva, periódica o diferida en general, se entienden celebrados conforme a las condiciones existentes al momento de su celebración. Si dichas condiciones se alteran por eventos extraordinarios constitutivos de fuerza mayor o caso fortuito, que no hayan sido previstos por las partes del contrato al momento de proponer o de contratar y, además, trastornan de forma sustancial las condiciones del contrato o su equivalencia entre cargas y beneficios, cualquiera de las partes pueden solicitar a la otra, la modificación de las estipulaciones contractuales o, en su lugar, la resolución del contrato.
Dicha posibilidad de solicitar la revisión o resolución del contrato por circunstancias extraordinarias “Rebus sic stantibus”, está prevista en nuestro ordenamiento positivo en el artículo 868 del Código de Comercio, el cual establece: «…Cuando circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles, posteriores a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, alteren o agraven la prestación de futuro cumplimiento a cargo de una de las partes, en grado tal que le resulte excesivamente onerosa, podrá ésta pedir su revisión. El juez procederá a examinar las circunstancias que hayan alterado las bases del contrato y ordenará, si ello es posible, los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, el juez decretará la terminación del contrato. Esta regla no se aplicará a los contratos aleatorios ni a los de ejecución instantánea».
La Rebus sic stantibus, expresión latina que traduce “estando así las cosas”, refiere a un principio de Derecho en virtud del cual se entiende que las estipulaciones establecidas en los contratos han teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, esto es, cualquier alteración sustancial de las mismas, puede dar lugar a la modificación de aquellas estipulaciones. Dicha cláusula se entiende implícita en el contrato, de modo que, un cambio en las circunstancias presentes al momento de su celebración, puede llevar a su disolución.
Ahora, frente a los efectos globales que se derivan de la actual pandemia “Covid 19”, se observa que unos de los sectores más impactados, es el comercio de bienes y servicios, quienes se enfrentan a una estructura de costos rígida y poco adaptable. Y, es allí, dónde nos preguntamos, frente a los contratos de arrendamiento de establecimientos de comercio sí, ¿es o no procedente, a la luz del referido principio de derecho, solicitar la revisión o terminación anticipada del contrato?
Para responder a ésta pregunta, ha de tenerse en cuenta que dicha posibilidad de revisión o de terminación, ha de cumplir particulares requisitos o presupuestos previstos en la ley, según presentamos a continuación: i) ha de tratarse se un evento extraordinario ocurrido con posterioridad a la celebración de un contrato de ejecución sucesiva, periódica o diferida, vr.gr., los contratos de arrendamiento de establecimientos de comercio celebrados con anterioridad a la ocurrencia de la actual pandemia; ii) ha de tratarse de circunstancias sobrevenidas que afectan al contrato o hace mas onerosa su ejecución, esto es, eventos acaecidos con posterioridad a la constitución de la obligación y antes de su cumplimiento. En consecuencia, no resulta procedente invocar la revisión o resolución de los contratos de arrendamiento suscritos conforme a las condiciones económicas de la actual pandemia; iii) la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Se requiere que el cambio de circunstancias sea imprevisible, es decir, que las partes no hubieran podido tomar en consideración el cambio acaecido y naturalmente que, de facto, no lo hubieran hecho, directa o indirectamente. Si fuera previsible el riesgo derivado del cambio sobrevenido de las circunstancias, debe imputarse a la parte que debió haberlo previsto, pues la imprevisibilidad supone la imposibilidad de representarse razonablemente, según un criterio de lógica común, el acontecimiento como evento verificable entre la celebración del contrato y su ejecución; iv) la no imputabilidad del cambio de circunstancias. El cambio de circunstancias no puede ser imputable a una de las partes ni tampoco el deudor de la prestación puede encontrarse en mora. En otras palabras, tal cambio debe resultar ajeno a la voluntad, comportamiento y esfera de control de las partes, y en particular de la parte que quede en desventaja; v) la no asunción del riesgo por la parte en desventaja. El acaecimiento de circunstancias sobrevenidas e imprevisibles no es relevante si el contrato contiene reglas de asignación del riesgo a uno de los contratantes; en éste sentido, no procede la aplicación de la cláusula rebus cuando el riesgo sea un elemento del contrato o cuando la alteración sobrevenida forme parte del riesgo asumido por una de las partes; vi) La ruptura de la equivalencia de las prestaciones o excesiva onerosidad. Las circunstancias sobrevenidas han de causar una excesiva onerosidad que deriven en una alteración de la base del negocio jurídico o equivalencia en las prestaciones que, bien convierten en inalcanzable la finalidad común del negocio, es decir, una onerosidad excesiva, que cause una alteración fundamental en el equilibrio del contrato e irrazonablemente desproporcionada con la contraprestación que se recibe de la otra parte.
Conforme a los requisitos o presupuestos antes referidos, podemos afirmar que, respecto de los contratos de arrendamiento de establecimientos de comercio celebrados con posterioridad al acaecimiento de la actual pandemia, que han resultado impactados en la base del negocio, es procedente reclamar del arrendador del bien la revisión o terminación del contrato o, en su lugar, solicitar al juez, examine las circunstancias de la actual pandemia en relación con las bases del contrato y ordene los reajustes que la equidad indique; en caso contrario, decrete la terminación del contrato.